全國房地產市場進入深度降溫季 明年下半年或回溫

  • 時間:2017-01-03 16:07 編輯:王智輝 來源:www.txfcw.com 閱讀:366
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摘要:2016年進入尾聲,全國房地產市場也進入了深度降溫季節。  12月份的數據顯示,住宅市場成交量持續下滑,二手房市場尤為明顯,議價空間進一步增加;土地市場也告別了高價地頻出的現象,一二線熱點城市招拍掛市場開始回歸低溢價率、底價成

2016年進入尾聲,全國房地產市場也進入了深度降溫季節。

  12月份的數據顯示,住宅市場成交量持續下滑,二手房市場尤為明顯,議價空間進一步增加;土地市場也告別了高價地頻出的現象,一二線熱點城市招拍掛市場開始回歸低溢價率、底價成交甚至土地流標的久違現象。

  

    不過,縱觀全年,2016年全國樓市呈現出了先熱后冷、先揚后抑的發展趨勢。樓市政策基本也是先松后緊,并從局部收緊走向了全面收緊。

  

    今年上半年,在降準、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下,2016年一開始全國重點城市樓市就進入了快速升溫狀態,一線城市尤為突出。最終,樓市在3月達到高點,北京二手房交易當月突破3萬套,創下了近三年之最,上海、深圳也是量價齊升,漲勢驚人,樓市出現了今年的首次爆發。

  

    一季度后,前期對有效需求的大量消耗使得市場后續開始出現乏力。同時,樓市觸頂引發了市場對政府出手調控的擔憂,上海、深圳也相繼出臺了滬九條、深六條,政策收緊初現端倪,樓市降溫趨勢顯現。最終,一線城市在二季度開始降溫,房價漲幅明顯收窄,市場心態也有所冷靜。

  

    不過,以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開始升溫,房價漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢,合肥、廈門等地開始醞釀新政,局部收緊了樓市政策。

  

    就在部分城市局部收緊政策之時,市場心態卻發生了反復。進入二季度,由于擔心政府調控,市場心態原本有所冷靜,房價漲幅也在收窄。但是,幾個月后,購房者發現房價上漲的態勢并未改變,再加上部分城市地王頻出,于是市場心態開始松動,擔心房價會繼續上漲的人們紛紛再次涌入市場,樓市二次爆發就此形成。

  

    及至9月,全國樓市再次觸頂,北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套。除北京外,其他重點一二線城市的市場交易量價也再創新高。

  

    為穩定樓市、降低熱度、平抑房價,十一前后,全國二十余城密集出臺樓市調控新政,從限購、限貸、土拍供應、市場管理等多維度全面收緊了樓市政策,全國樓市在經歷18個月的增長周期后,在政策全面收緊的市場背景下,開始進入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑,房價由漲幅收窄轉為回落,調控政策立竿見影。

  

    經過一個月的調控后,因政策力度不一,部分城市的調控效果并未到達預期。于是,自11月中旬起,深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調控,并將調控聚焦在了貨幣政策之上。

  

   值得一提的是,12月下旬,2016年中央經濟工作會議閉幕,會議強調了要抑制房地產泡沫和去杠桿,繼續透露出貨幣收緊的信號,并致力于研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

  

    在此背景下,2017年房地產市場調控政策是否會繼續加碼,是市場普遍關注的焦點問題。本次會議提出,明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

  

    從以往來看,房地產調控更多是短期政策,因此經常隨著經濟走勢而出現波動。長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策,關鍵是需要完善長期制度建設,房地產稅等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩健康發展的長效機制,意味著要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性,回歸居住屬性。因此,在業界看來下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收等制度,以長效機制引導市場穩預期。

  

    具體來看,一線城市的土地供應稀缺,土地價格越來越高。以往忙于“拍地、賣樓”的開發商在這一輪的調整中將面臨多元化發展經營的問題。對企業而言,開發商很難保持高增長,單一粗放的“買賣”模式,需要進一步結合可持續性“經營”模式,優化運營高品質的商業項目,為日后獲取穩定的收益做好準備。這意味著開發企業需要降低負債,并積極提升項目營銷管理,真正下好可持續發展的“資產管理”這盤棋。

  

    因此2017年上半年應該是住宅市場的深度調整期,成交量及價格都將放緩,2017年下半年市場有望迎來逐步回暖,具體力度還要看整體經濟的情況。據此來看,2017年下半年應該是住宅市場的分水嶺。


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