多地相繼進入調控窗口期 業內稱樓市遭過度透支

  • 時間:2016-09-16 15:28 編輯:王智輝 來源:www.txfcw.com 閱讀:65
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摘要:根據國家統計局公布的第二季度宏觀經濟數據顯示,整個上半年,房地產行業的同比增幅在各行業中位居第一。其中,一線城市及部分熱點二線城市房價普漲、樓市行情火熱。而土地市場上,高價地又頻出。這一系列現狀,也引起了市場的關注和擔憂

根據國家統計局公布的第二季度宏觀經濟數據顯示,整個上半年,房地產行業的同比增幅在各行業中位居第一。其中,一線城市及部分熱點二線城市房價普漲、樓市行情火熱。而土地市場上,高價地又頻出。這一系列現狀,也引起了市場的關注和擔憂。

  為給過熱的市場降溫,近期一些熱點城市已陸續收緊政策或進入調控窗口期。盡管對樓市的后續效應還有待觀察,不過傳統的“金九銀十”或因此受影響。業內人士紛紛表示,由于此前市場需求已遭過度透支,今年的“金九銀十”可能會成色不足。

  

    熱點二線城市漲幅超一線

  國家統計局最新公布數據顯示,7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個,持平的城市有1個,下降的城市有11個,同比總體仍在上漲。分城看,一線城市由于去年同期基數相對較高,近期環比漲幅收窄明顯,7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄;而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數相對較低,同比漲幅仍在繼續擴大。

  從一線城市來看,上半年深圳和上海的漲幅最為明顯。特別是深圳,去年僅一年左右的時間,深圳樓價的漲幅就超過20000元/平方米,今年一季度仍延續去年的漲勢,新房均價已達51006元/平方米,較去年12月底的漲幅達16%,同比上漲47.4%;同樣領漲的還有上海,根據上海鏈家市場研究部數據,截至6月30日,上海房價均價已漲至45411元/平方米。

  值得注意的是,上海市住建委9月6日正式發布消息重申,上海將繼續嚴格執行3月25日發布的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》,保持本市房地產市場平穩健康發展。

  相較于滬深,北京的上漲態勢也并未減緩。根據北京市建委公布的數據,2016年上半年北京新建住宅市場各區總成交額1254.37億元,環比去年下半年上漲15.5%,同比去年上半年也上漲5成,成交均價34838元/平方米,價格環比去年下半年上漲4000元/平方米,同比上漲6000元/平方米,價格持續處于增長通道。

  在四個一線城市中,廣州房價處于“慢牛”狀態。據中原地產研究院數據顯示,上半年廣州一手住宅網簽均價為15599元/平方米,同比僅上升6.14%。與北上深三大一線城市相比,廣州的樓價漲幅顯然很慢,不過業內預計下半年樓市或要補漲,空間還很大。

  不過,今年部分熱點二線城市的表現可以說完全超過了一線城市。國家統計局的數據顯示,7月份70個大中城市中,南京、廈門和合肥房價同比漲幅分別為33%、39.2%、33.8%,遠超北上廣;像天津、杭州、福州、南昌、鄭州、無錫和惠州等城市房價同比增幅均達到兩位數以上。

  除了商品房交易市場,一二線房地產市場火爆行情還體現在土地市場上,“高價地塊”頻出已引起業界的密切關注。數據顯示,今年上半年,全國50個主要城市拍出的“高價地”多達219宗,土地出讓金總額首次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。其中,杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

  

    多地進調控窗口期

  過熱的市場行情,已引起了業內的關注與擔憂。

  對于下半年的樓市基調,發改委在7月14日發布宏觀經濟運行情況并回應熱點問題時,已給出了明確的方向:對一線及部分二線城市,要密切關注其庫存下降情況,加大住房供應,合理引導住房消費,防止房價持續過快上漲;對三、四線等商品房庫存較大的城市,要根據當地市場情況,積極采取有效措施,化解房地產庫存。當前房地產市場調控的主基調仍然是去庫存。下半年,針對市場分化的情況,應更加注重分類施策、因城施策,促進市場平穩發展。

  9月6日,住建部亦發文強調,根據房地產市場分化的實際,堅持分類調控,因城施策。

  近期,部分二線城市已相繼出臺樓市收緊政策。業內預計,接下來各地也會因“多米諾骨牌”效應逐步進入調控窗口期。

  在合肥,7月1日開始執行差異化信貸政策,商品房最低首付比為25%,部分情況購買商品房的首付比為40%;蘇州、南京也同時在8月11日公布調控新政;而武漢和廈門則分別于9月1日和9月5日起實行限貸、限購政策。

  隨著以上熱點城市相繼出臺調控政策后,業內人士認為,由于部分城市房價和地價出現過熱傾向,為防止出現系統性風險,未來熱點城市出臺收緊政策已成為大概率事件,而商品住房市場也有可能會迎來調整期。

  

    業內:調控或升級

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,今年上半年,盡管部分地區已經出臺地產調控措施,比如合肥、蘇州、南京等,但是,這些政策大部分較為“溫和”,并未從根本上抑制投資投機性需求,未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時,地價依然一路走高,房價仍然在快速上漲。此時政策面已經到了出臺的“窗口期”,熱點城市尤其是房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。

  截至目前,包含北上廣深四個一線城市在內,全國共有9個城市實行不同程度的限購和限貸政策。“其實廈門在7月就開始限貸,最近則是加碼限購。”中原地產首席分析師張大偉認為,從各地的政策順序來看,通過限貸來去杠桿往往是第一步,如果在房價未能抑制住的情況下,就有可能進一步升級調控重啟限購,“至于限制的具體力度則取決于房價漲幅的高低。”

  

    房企:市場過度透支

  實際上,早在蘇州、南京等地出臺調控政策后,很多開發商就未來市場走勢以及對企業的影響也提出了一些自己的觀點和看法。盡管對市場各有預判,不過都一致認為前期市場已遭過度透支。

  旭輝集團主席兼執行董事林中就認為,政策出發點還是保持市場平穩發展,一個城市這么高的漲幅,對于房地產市場不是很有利,會透支未來幾年的房價。相信政策出臺,對房地產市場的持續穩定健康發展,是比較有利的;融僑集團品牌營銷中心總經理張巖則表示,國家制定這些政策也是相對合理,開發商還沒到完全賣不了的地步。

  盡管房企比較樂觀,不過隨著重啟調控的城市越來越多,此前火熱的市場行情勢必很難延續下去,而傳統的銷售旺季“金九銀十”也會受到影響。

  新城控股副總裁歐陽捷認為,熱點城市最大的問題是無地可增,因此供應難以明顯增加,更多非熱點城市要么供求基本平衡,要么就在去庫存的路上,市場不會發生太大變化。

  在歐陽捷看來,接下來熱點城市房價增長會放緩,其它二線城市受熱點城市的溢出效應有所增長,三四線城市去庫存政策不會改變,但增長不會更多。“金九銀十依然是相對好的季節,但因為前期市場透支,房價上漲、阻擋了部分客戶,政策擠出和延后了部分需求,金九銀十不能抱以過多期望,不會再有過去那種火爆但依然好于往年的7-8月份。”

  而當代置業執行董事兼總裁張鵬判斷本年金九銀十還是會延續2016年整年的火熱態勢。不過,但是不可否認的是整體需求被這波18個月的行情過分透支,隨著各地方政府政策相繼出臺,后市量價增速勢必會受到影響,加之信貸政策的趨緊變化,未來熱點城市的成交量會有變化。

  但受供應有限影響,市場價格應會平穩發展,本輪政策刺激使一二線城市市場火熱與三四線形成明顯反差。張鵬認為,隨著整體貨幣政策的收縮,如地方城市不出臺應對政策應會對三四線市場的成交量造成一定影響。


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